Nos conseils pour ne pas rater les belles opportunités

Dans la branche, tout est toujours question de timing. Avec la crise qui s'installe, les prix vont se tasser. Encore faudra-t-il choisir le moment judicieux pour Investir dans la pierre. Perspectives.

Par Jean-Raphaël Fontannaz - Bilan No.263 - 17.12.2008

Quelle que soit la conjoncture, nombre de Suisses rêvent toujours d'accéder à la propriété de leur logement. «Un tiers des locataires et un dixième des propriétaires sont actuellement à la recherche d'un nouvel appartement ou d'une nouvelle maison», confirme Gergina Hristova, du portail spécialisé Homegate.ch. Mais, pour beaucoup, en particulier sur l'arc lémanique, la flambée régulière des prix, avait refroidi certaines aspirations. Surtout qu'une demande supérieure à l'offre alimentait la hausse.

Avec la crise qui pointe à l'horizon, les paramètres changent. «Il existe une corrélation avérée entre l'évolution du revenu, le niveau des taux d'intérêt et la demande», commente Lorenzo Pedrazzini, associé chez Colliers AMI à Genève. Le tout reste de déterminer comment ces facteurs interagissent. «Chez Raiffeisen, nous nous attendons à une hausse plus faible des prix», conclut son porte-parole, Philippe Thévoz. Les autres spécialistes paraissent moins optimistes.

La solidité ou la fragilisation du revenu s'apprécient selon le taux de chômage: sa progression augmente les craintes de chacun pour son emploi. Les chiffres de novembre, en hausse prononcée, vont induire un impact psychologique. «Pour l'heure, nous n'avons pas constaté de baisse, mais un ralentissement des transactions: les affaires mettent désormais plus de temps à se conclure», signale Nicolas de Saussure, porte-parole de la Banque Cantonale de Genève (BCGe).

Mais les premiers signes de rafraîchissement se laissent déjà percevoir, par exemple dans les programmes de PPE. «Les gens visitent toujours autant, mais désormais ils hésitent. Il y a quelques mois, les acquéreurs potentiels devaient être très prompts à se décider s'ils ne voulaient pas que l'objet ne leur file sous le nez. Aujourd'hui, les acheteurs hésitent... et ne signent pas», constate un courtier. «C'est peut-être une normalisation par rapport à des délais trop rapides ces dernières années», nuance Olivier Feller, directeur de la Chambre vaudoise immobilière.

La demande paraît donc s'étioler, mais le mouvement reste lent. Notamment parce que l'Immobilier connaît toujours un effet retard: l'acquisition d'un logement reste une décision réclamant du temps. Ensuite parce que l'offre se réduit: le volume de logements construits s'est déjà réduit au 3e trimestre. Selon les chiffres publiés il y a quelques jours par l'Office fédéral de la statistique (OFS), la baisse dans des agglomérations comme Genève ou Lausanne s'inscrit entre 17 et 22%. Une décrue qui se place dans une offre déjà très faible.

Confirmation: «En juin 2008, le taux de vacance sur le marché vaudois n'atteignait plus que 0,5% du parc, soit encore moins que les deux années précédentes», relève Marie-Françoise Goy. Il est encore plus anémique à Genève, à quelque 0,2%. La collaboratrice du SCRIS note encore qu'aucun district vaudois n'est épargné puisque nulle part le taux ne dépasse 1%. «La rareté contribue à soutenir les prix», rappelle Lorenzo Pedrazzini.

L'impact des taux

Si l'incertitude liée à l'emploi calme certaines ardeurs, d'au-tres sont émoustillées par des hypothèques plus avantageuses que jamais. Alors qu'à la fin de l'été, beaucoup imaginaient que l'époque dorée de l'argent bon marché touchait à sa fin, les dernières semaines ont à nouveau tiré les taux vers le bas. Les baisses se sont succédé, jusqu'à dépasser 0,75%. On atteint des planchers encore jamais vus.

«Notre taux variable passe à 2,75%, un niveau historique qui n'avait encore jamais été proposé par la Banque Cantonale du Valais», confirme son porte-parole Jean-Yves Pannatier. Conclusion provisoire: dans l'immédiat, les prix vont certainement cesser de progresser, mais la pression à la baisse sera modérée.

Quid de l'immigration?

La situation pourrait néanmoins se modifier très vite. «La demande a clairement été dynamisée par un afflux de population étrangère dont personne n'avait prévu l'ampleur. Même si je ne crois pas à une cassure brutale, cette immigration peut faiblir. En particulier sur l'arc lémanique, si les implantations d'entreprises internationales régressent», estime Fredy Hasenmaile, responsable de l'analyse immobilière chez Credit Suisse. «Ces migrants ont soutenu le marché Immobilier sur Genève et sur La Côte car ils disposent souvent d'un pouvoir d'achat supérieur à la moyenne», abonde Christelle Bérard, responsable romande au Centre d'information et de formations immobilières (CIFI).

En outre, certains indicateurs avancés montrent que l'offre risque de devenir excédentaire. On le perçoit déjà sur le marché des bureaux. Dans le logement, des projets importants arrivent mûrs: selon l'OFS, les autorisations de construire délivrées au 3e trimestre ont explosé à Lausanne (612, +73%) et plus encore à Genève (713, +151%). Si les projets ne sont pas bloqués entre-temps, ils vont doper l'offre.

Quelle confiance en l'avenir?

En regard, Philippe Diesbachcraint que les banques ne brident la demande. «Elles vont devenir plus exigeantes sur les fonds propres et rétablir la règle d'airain des 20% qui avait été totalement assouplie ces dernières années», témoigne le président de la direction de Foncia Geco. «Même si beaucoup d'établissements croulent sous les liquidités, les financements seront plus difficiles à obtenir», abonde Lorenzo Pedrazzini. Deuxième conclusion provisoire: la raréfaction de la demande alliée à une offre plus consistante va faire baisser les prix.

A tous ces éléments s'ajoute encore le facteur psychologique. En période instable, les particuliers risquent d'être moins enclins à sortir leur 2e pilier pour financer leur logement. Surtout si la déprime s'installe. «Nous vivons une crise de la consommation, et non de l'Immobilier. Si elle dure, quelle confiance les gens vont-ils avoir en l'avenir?» s'interroge Philippe Diesbach.

Conclusion définitive: l'im-mobilier offrira certainement de belles opportunités. Mais, de l'avis général, plutôt vers le second semestre 2009. Avec des corrections de l'ordre de 10 à 15%, voire 20%. Les spécialistes versent-ils dans la méthode Coué? En tout cas, personne ne veut imaginer une cassure brutale et une plongée de -35%...

Le juste prix

C'est la question qui taraude toujours l'esprit de l'acheteur potentiel: est-ce que l'objet qui m'intéresse est bien proposé au bon prix. Comment distinguer le bien Immobilier surévalué des tarifs corrects. Philippe Diesbach suggère sa définition, frappée du sceau du pragmatisme: «Le juste prix est celui d'un objet que l'on peut, si nécessaire, revendre aisément ou qui trouve facilement un locataire!»

Différence américaine

L'ampleur de la crise immobilière américaine frappe les esprits. Et beaucoup s'inquiètent de voir une dépression similaire toucher la Suisse. Pourtant, la différence de situation est majeure. «Aux Etats-Unis, on a enregistré une bulle des prix couplée avec une offre surabondante.

En Suisse, même à Genève où les prix ont presque doublé au cours de la dernière décade, on a certes une forte progression des prix de l'Immobilier, mais c'est la demande réelle qui était excédentaire», analyse Fredy Hasenmaile. Pour cette raison, le spécialiste de Credit Suisse prévoit un tassement des prix - «qui pourrait aller à Genève jusqu'à 15 ou 20%» - mais pas du tout une chute sans fin à la sauce étasunienne.

Photo: Immobilier / © D.R.